¿Cuánto vale mi piso?
Es importante conocer acertadamente el precio de tu piso a la hora de realizar una venta. Obviamente esto te guiara de forma correcta a la obtención del valor total de tu propiedad. Por esta razón William Shakespeare decía “El precio de las cosas debería depender de su mérito, jamás de su epíteto”. Seguramente a William cuando se le ocurrió esta famosa frase estaba a punto de vender su piso en el centro de Madrid.
Seguro te habrás preguntado en algún instante de tu vida si podrías determinar el valor de una vivienda. Sin duda alguna, Sí. Puedes determinar el valor de una vivienda de manera muy sencilla. En consecuencia, debes tener un concepto muy claro.
“El precio es valor monetario que entregas a cambio del piso, pero para valorar necesitas determinar que recibirás de él.”
Por esta razón para valorar de manera óptima una vivienda, necesitas saber que puede aportarte la misma. Sí, como en una relación de pareja. Básicamente consiste en cómo puedes obtener ingresos de ella luego de la compra ¿Recibirás ingresos revendiendo la propiedad? O ¿Recibirás ingresos del alquiler de la vivienda? En consecuencia, te invito a aprender a valorar una vivienda analizando los ingresos a partir del alquiler.
¿Cómo calcular de manera sencilla el precio de mi piso?
A continuación, te presentamos un optima metodología para determinar el precio de una vivienda. Primeramente, debes comenzar por lo más “lógico”.
Cálculo de gastos extraordinarios participes en la compra/venta del inmueble.
Sin duda alguna una vez recibido el precio total del inmueble surge una serie de gastos extraordinarios. Por esta razón debes estar alerta a estos gastos para calcular su impacto desde el primer instante. En consecuencia, no te llevaras sorpresas innecesarias y de mal gusto. Estos gastos extraordinarios podrían ser los siguientes:
Impuestos, varían dependiendo si son referentes a una propiedad nueva o de segunda mano. De hecho, si se refieren a un inmueble nuevo los impuestos son los siguientes:
10% del desembolso total al monto de la propiedad (IVA)
Impuestos correspondientes a actos jurídicos (IAJD). Igualmente varían entre 0,2% y 0,75% del monto total pagado por la vivienda.
Por otro lado, si nos referimos a los impuestos concernientes a los inmuebles de segunda mano funcionan de la siguiente manera:
Impuestos relacionados a trasmisiones patrimoniales (ITP). En la comunidad de Madrid es el 6% del monto total debitado.
Un ejemplo claro de otros gastos extraordinarios que podrían surgir de la compra de la vivienda son:
Desembolso de notaría
Gasto de registro
Gasto de gestoría
Por consiguiente, debes estar muy atento a los gastos adicionales que puedan surgir. En conclusión, si tienes pensado la compra un piso para su posterior reforme debes estar más alerta aún. Es decir, calcular el precio total de la reforma de forma óptima para no llevarse una gran sorpresa.
Verificación de los precios de alquiler de la vivienda en las zonas aledañas.
Evidentemente el único fin de este sencillo paso es determinar los precios promedios de los alquileres. Alquileres relacionados a pisos similares al tuyo. Obviamente no estudiaras el alquiler de una mansión en comparación a un bajo de dos habitaciones.
Sin duda alguna este es uno de los pasos que quizás te requiera un poco más de tiempo. En conclusión, debes invertir el tiempo necesario en este estudio. Una herramienta útil son actualmente los portales inmobiliarios en línea que reflejan los precios de pisos con ciertas similitudes al tuyo.
Resultado total de la obtención de ingresos brutos y netos por alquiler.
Especialmente este suele ser un paso muy olvidado, pero sin duda alguna muy importante. La obtención de ingresos brutos por alquiler es obtenida dividendo el importe total, con el del alquiler ¿Cómo así? Debes dividir el ingreso estimado anual entre el monto total del piso. En conclusión, obtendrás la rentabilidad bruta por alquiler.
Por otro lado, la obtención de ingresos netos es obtenida restando a el ingreso estimado los gastos asociados. Por esta razón suele ser fundamental incluir en los gastos todos los impuestos relacionados a Bienes e Inmuebles (IBI).
Valoración de una vivienda
Sin duda alguna hemos llegado quizás a la sección más esperada por algunos ¿Cómo determinar qué precio debería tener la vivienda para ser rentable? Para evitar sorpresas en periodos donde la vivienda no se encuentre alquilada por algún motivo. Es aconsejable exigir a el inmueble una rentabilidad absolutamente neta de un valor mínimo a partir 5%.
En consecuencia, es importante resaltar que hasta ahora en ningún momento de la publicación se tocó la financiación. Si mezclas financiación y rentabilidad podría ser un poco confuso. Evidentemente la financiación será un coste necesario para el comprador y esto terminará traduciéndose en gasto financieros anuales. Por esta razón a tus ingresos netos anuales debes restarle el costo anual de la financiación. De esta razón sabrás la viabilidad de dicha financiación.